سرخط خبرها

مهندس محسن بازرگان متاسفانه بازهم در زمان نقل و انتقال در حوزه مسکن مستاجرین مانند هرسال کفش آهنین به پا کرده اند.اما اینبار کفش آهنین نیز پاسخگو نیست . حدودا32 درصد از خانوار‌ها اجاره‌ نشین هستند. امسال حداقل تا 70 درصد افزایش قیمت اجاره بها داریم ؛ آن هم بی دلیل و فقط به اراده ی مالک، لذا بزرگترین چالش پیش روی خانوار‌های ایرانی هم اکنون افزایش اجاره بهاست. خارج از خرید مسکن که آن کلا غیر ممکن است .و دلیل تمام این مشکلات بی انظباتی دولت ومجلس در گذشته و حال میباشد. قیمت مسکن به مانند سایر کالا‌ها رشد چشمگیری داشته وادامه دارد که با این اوضاع قیمت مسکن، طبیعتاً قدرت خرید مسکن برای بیشتر مردم به شدت کاهش یافته و به رویایی تبدیل شده است. مستأجران که امیدی برای خرید مسکن ندارند تنها دغدغه اشان همان اجاره بهاست. بررسی گزارش‌های بودجه خانوار بانک مرکزی، نشان می‌دهد که سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه یک خانوار به بیش از ۹۰ درصد از هزینه‌های مسکن به اجاره بها مربوط می‌شود. که بیشتر قشرهای ضعیف جامعه قدرت خرید مسکن را نداشته و بیشتر اجاره نشین هستند، بنابراین سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌ها سالانه برای آن ها، بسیار بیشتر از قشرهای ثروتمند جامعه است. هر چه ثروتمندتر، سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه خانوار‌ها کمتر. با آمار‌های فوق پیرامون افزایش اجاره بها، می‌توان گفت: مستاجران هم اکنون که به نوعی فصل جابجایی محسوب می‌شود فصل داغ و سختی را سپری خواهند کرد و حتی در صورت یافتن مسکن جهت اجاره هم باید گفت که مستاجران باید هزینه‌های بیشتری را برای مسکن پرداخت کنند که این خود باعث می‌شود تا بسیاری از خانوار‌های مستاجر از سایر هزینه‌های سالانه خود بکاهند تا بتوانند سرپناهی برای خود داشته باشند که این موجبات فقیرتر شدن خانوار‌های جامعه را فراهم می‌کند. چه راهکاری برای جلوگیری از افزایش اجاره بها وخرید مسکن می‌توان ارائه نمود؟ راهکار سریع و کار آمدی وجود دارد؟ ابتدا ببینیم مبلغ اجاره بها چگونه تعیین می‌شود. اجاره بها از مسیر میزان بازدهی ملک اجاره‌ای باید به دست آید. بازدهی یک مسکن این گونه محاسبه می شود که اگر شما رقم اجاره ملکی را ضربدر ۱۲ و تقسیم بر قیمت آن ملک کنید، بازدهی به دست خواهد آمد. در طول چند دهه گذشته در ایران مشاهده شده که اصلا هیچ فرمولی برای این موضوع مد نظر قرار نگرفته و حتی استهلاک و تعمیر و نگهداری مسکن نیز در نظر گرفته نشده است . در ضمن باید مدت خالی ماندن ساختمان تا تعوض مستاجر و مالیات و عوارض ساختمان را از بازدهی ناخالص کسر کنیم و به بازدهی خالص برسیم.حالا چه اتفاقی رخ میدهد؟ دیگر مالکی حاضر نخواهد بود که مسکنی را جهت اجاره دادن عرضه کند و به عبارت بهتر عرضه واحد‌های اجاره‌ای کاهش خواهد یافت.زمانیکه قیمت‌های مسکن افزایش شدیدی پیدا می‌کند، اجاره‌ها نیز تمایل به افزایش پیدا می‌کنند،اما این افزایش اجاره بها به دلیل عدم توانایی مستأجران به پرداخت آن،به میزان افزایش قیمت مسکن افزایش نمی‌یابد. این عامل باعث می‌شود تا در سال‌های افزایش شدید قیمت مسکن، میزان بازدهی ناخالص مسکن اجاره‌ای به مانند قیمت خود مسکن بالاونرود بنابراین به دلیل بازدهی کم، میزان سرمایه گذاری در مسکن‌های استیجاری کاهش می‌یابد و این موجب کاهش عرضه مسکن‌های استیجاری می‌شود و در نتیجه قیمت اجاره بها افزایش می‌یابد. برای اولین قدم راهکارباید جلوی افزایش قیمت مسکن گرفته شود. دوم ایجاد ساختمانهایی از طرف دولت برای مستاجرین است.که نیاز به تصویب مجلس دارد سوم. کسانی هستند که یک یا چند واحد خریداری کرده اند نیاز به سکونت در آن ندارند ومنبع درآمدی برای کمک هزینه زندگیشان میباشد؛ لذابه همین دلیل، وقتی که نرخ تورم و در نتیجه هزینه‌های زندگی این مالکان افزایش می‌یابد، و یا وامی را دریافت میکنند و اقساط آن نسبت به زمان اجاره دادن سال گذشته بالاتر است آن‌ها تمایل دارند که برای تأمین هزینه‌های زندگی خود ویاپس دادن اقساط وامشان اجاره بها را نیز افزایش دهند. پس راهکار اساسی سوم این است که جلوی افزایش نرخ تورم گرفته شود. پس ریشه حل همه مسائل به سیاستگذاری‌های دولت و تصویب مجلس بازمی‌گردد. حتی میتوان از شرکتهایی استفاده کرد که خود سرمایه گذاری کنند .خانه بسازند و دولت تعرفه گذاری کند و مجلس تصویب که در کشورهای دیگر این اتفاق افتاده . اگرهم دولت برای کاهش اجاره بها بخواهد به زور متوسل شود این باعث خواهد شد که سطح عرضه مسکن‌های استیجاری کاهش یابدو نهایتا اجاره بها افزایش می یابد. چهارم.قانونی که برای مالیات داریم این است که اگر فرد یک واحد مسکونی را اجاره بدهد از پرداخت مالیات معاف است، ولی برای اجاره سایر واحد‌ها باید مالیات پرداخت کند؛ بنابراین مالکین تمایل زیادی ندارند که در این بخش سرمایه گذاری کنند یا تعداد زیادی واحد برای اجاره دادن داشته باشد. و قانونی نداریم که برای واحدهای خالی مالیات دریافت شود و این باعث شده عده ای خانه ها را خالی بگذارند و با نبود خانه اجار بها بالا برود .حال اگر بتوان اصلاحاتی در قانون مالیات‌ها انجام دهیم در نتیجه شاید شرکت‌های بزرگ برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن‌های استیجاری رغبت پیدا کنند. یا مثلاً اگر دولت زمین‌هایی را در اختیار این شرکت‌ها قرار دهد یا وام‌های کم بهره‌ای را برای آن‌ها به جهت ساخت واحد‌های استیجاری در نظر بگیرد، می‌تواند آن‌ها را تشویق به سرمایه گذاری در این حوزه کند. تا راهکارهای چهار گانه فوق نیاز به صرف وقت و زمان زیادیست .هر چند که از هم اکنون باید شروع شود . راهکار پنجم و عالیترین راهکار. ایجاد شبکه های نظارتی دقیق به این صورت که ابتدا باید بدانیم فارغ التحصیلان زیادی در رشته های عمران.معماری وحقوق داریم که بیکارند. نیاز نیست همه این عزیزان پروانه نظام مهندسی نظارت و طراحی و یا وکالت بگیرند. دولت و مجلس میتوانند با ایجاد دوره هایی از این سه رشته بهره ی زیادی را ببرند و اشتغال زایی را در سطح وسیعی ایجاد کنند.و حتی از تجمع مهندسین در ساختمان سازی به عنوان ناظر وطراح و کارشناسان حقوق در دادگاه به عنوان وکیل یا استخدام کم کنند و یا به تعادل برسانند. چگونه ؟ برای مهندسین معماری پروانه طراحی خانه های ساخته شده. برای مهندسین عمران پروانه ی قیمت گذاری و بررسی استهلاک منازل ساخته شده و برای رشته حقوق پروانه نحوه بستن قرارداد خرید و فروش و استیجاری مسکن طی دوره صادر کنند. همه ی منازل نقشه اشان توسط این مهندسین معماری طراحی میشود و توسط مهندسین عمران قیمت گذاری وتعیین خسارت میشود و در صورت تمایل مالکین برای فروش و دادن رهن و اجاره قرارداد توسط فرد خبره رشته حقوق تکمیل میشود. این کار بسیار مزایا دارد .اولا تمامی مغازه های مشاورین املاک تخصصی میشود . استخدام در این سه رشته به بالاترین حد خود میرسد . یک سایت آماری دقیق با تمامی جزئیات مساکن موجود شکل میگیرد .تعداد زیادی کارگرجهت تعمیرات مساکن مستهلک به کار گرفته میشود .قیمت گذاریها کاملا تخصصی میشود .یک مسکن به چندین فرد فرخته یا رهن و اجاره داده نمیشود.تعداد مراجعات به دادگاهها به علت قراردادهای مطمئن و نظارت مستمرمهندسان کم خواهد شد.مهندسین نظام فنی و نظام مهندسی هم به اندازه کافی برایشان کار هست .و خانه های خالی مشخص شده و مالیات پرداخت میکنند.و خیلی اتفاقات خوشایند دیگر. درکناراین موضوع دولت و مجلس باید قانونی برای شاغلان بگذارد و ابلاغ نماید که حق نظارت .طراحی و وکالت ندارند . که حق و ناحق هم اکنون زیاد است . به صورتی که فرد در دولت یا شرکت ها شاغل است و بعد به اندازه ی این مهندسان و وکلا که جز همین کار تخصصی کاری ندارند نیز درآمد دوم دارد . وبعد دولت و مجلس اجازه ندهند یک شاغل یا بازنشسته دفتر مشاوره املاک ایجاد کنند . که هم اکنون این اتفاق در تمام مشاغل افتاده و فرد هم حقوق و یا حقوق بازنشستگی دارد و هم در اصناف مختلف فعال است .و در ضمن به علت داشتن حقوق، مبلغ رهن و اجاره و خرید بالاتری را میپردازد و افراد بیکار توانایی رقابت با شاغلین را ندارند و قیمت ها روز به روز به علت توانایی شاغلین در پرداخت بالاتر و بیکاران بیشتر میشوندو اصناف در دست کارمندان دولتی و شرکتی افتاده. راهکار نهایی یا پنجم .موثر ترین .محکم ترین و سریع ترین راهکار است تا در همه ی زمینه ها کشور را به رشد کافی برساند . اینگونه هم نظم بیشتری ایجاد میشود و هم نرخ گذاری ها و ارقام رهن و اجاره وخرید و فروش برابر ارائه نوع محل و ساختار مسکن مشخص میگردد و شاهد این نخواهیم بود هرکسی به دلخواه خود قیمت گذاری کند . وبه چند وجه مختلف در یک زمان رسیدگی میشود.تامین در آمد این کارشناسان نیز از صاحبان املاک و کسانی است که منزل خود را برای رهن و اجاره یا فروش می آورندو از خریداران مساکن و درآمد بعدی از مالکانی که منازل آنها طراحی و قیمت گذاری میشود.با این جامعه آماری هم که در دست دولت است بسیار کارهای پسندیده ای میتوان انجام داد و عدالت را بهتر برقرار کرد. امید داریم به این راهکارها دقت زیادی شود .زیراکه سال ساله جهش در تمام زمینه ها است. پس مسئولین محترم خصوصا دولت و مجلسی ها بیایید و عدالت را برقرار کنید و به کشور از راه صحیح خدمت کنید .

نظرات (0)

امتیاز 0 از 5 از مجموع 0 رای
نظری برای این مطلب وجود ندارد

نظر خود را اضافه کنید.

  1. ارسال نظر توسط مهمان
امتیاز به مطلب:
0 کاراکتر
پیوست ها (0 / 3)
Share Your Location